买房付了全款也有可能过不了户

2014年1月，王某将其所有的房屋出售给张某，双方签订了买卖合同，张某付清款项后即入住，约定合同签订3个月内双方办好过户登记手续。2014年3月，王某因外出逃债而下落不明，张某未能如约办理过户手续。2014年2月，王某在某银行贷款30万元，并以该房屋办理了抵押登记。2014年底，银行申请法院拍卖执行该房屋，并就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。张某提出异议，称房屋买卖合同合法有效，该房屋是其合法财产，且本人已支付了相应房屋全部对价，不存在过错，应视为取得房屋所有权，故银行不能直接实现抵押权，应排除本案的执行。

案情点评：

最高人民法院《查封、扣押、冻结规定》第17条规定，买受人(案外人)在符合已经支付全款、实际占有财产，对未办理财产产权过户不存在过错三个构成要件的情况下，法院不得查封，已经查封的，应当解封。该司法解释规定在判断权利保护的顺位和原则时引入过错原则，赋予无过错的房屋买受人一种特殊的债权，该债权可以优先于其他普通金钱债权保护。需要指出的是，该规定只是一个规范执行法院查封、扣押、冻结行为的司法解释，并不涉及财产权权属认定的问题，更未规定无过错买受人对已购财产享有的是物权，只有这样理解才能使该规定既与物权法关于物权变动的规定不冲突，又能在现阶段实现缓和制度僵化、保护无过错买受人权利的目的。
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